Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkauft wird (§ 23 EStG). Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – das kann bis zu 45 % betragen.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
- 10-Jahres-Frist: Haltedauer über 10 Jahre → steuerfrei
- Eigennutzung: Selbst bewohnt im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren → steuerfrei auch unter 10 Jahren
- Erbschaft: Die Haltefrist des Erblassers wird angerechnet
Berechnung des Gewinns
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis − Kaufpreis − Kaufnebenkosten − Veräußerungskosten − (herstellungsnaher) Aufwand + bereits in Anspruch genommene AfA
Achtung: Mieterhöhungen sind an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden. Ohne Modernisierung dürfen Mieten innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % steigen (Kappungsgrenze).
Praxis-Tipp: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Verhandeln lohnt sich trotzdem.
Gewerblicher Grundstückshandel
Bei mehr als 3 Verkäufen innerhalb von 5 Jahren (Drei-Objekt-Grenze) kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen – mit Gewerbesteuerpflicht.
Sprechen Sie mit Nachbarn und Bewohnern vor Ort. Niemand kennt die Vor- und Nachteile eines Viertels besser als die Menschen, die dort leben. So erfahren Sie Details, die in keinem Exposé stehen.
Ob Spekulationssteuer anfällt, zeigt der Spekulationsfrist Rechner.